Lagardère la bonne affaire !

Pour vous éviter la lecture de notre mémoire de recours dans son intégralité, nous allons essayer de vous présenter de temps en temps un des points de notre argumentation, en espérant que vous partagerez nos conclusions.

Nous avons ici quelques éléments à vous présenter concernant le prix de vente de Lagardère et sur ce qui nous paraît injustifié dans la décision de vendre la propriété au prix de 170 000 €.

La procédure veut qu’une commune de plus de 2000 habitants demande une évaluation aux services fiscaux (services des « Domaines ») lors qu’elle veut vendre un bien, ou même le céder à l’euro symobolique. Cet avis a été transmis le 8 décembre 2007. Voyons quelles sont ses appréciations…

 

A) tout d’abord, « la valeur vénale actuelle de l’ensemble de la propriété (…) pour 1ha 61a et 29ca (soit 16 129 m2) peut être estimée en l’état à environ 195 000 €« . Notons qu’un agent immobilier nous en a fait une estimation à 250 000 €.
Cet avis comprend en outre une « partie à évaluer », qui correspond en tous points à ce que nous connaissons du projet des dentistes (zone en gris et rouge) :

 

B) « Parcelle AE 70 comprenant des dépendances et une partie de la parcelle EA 73 servant d’accès à la voie publique » .

 

Cet emplacement servirait à la voie d’accès, au parking, et éventuellement aux autres médecins s’ils sont intéressés par sa rétrocession.

 

Superficie estimée approximativement à 3 000 m2.

 

« Valeur vénale de cet ensemble, dissocié de l’habitation principale » : de l’ordre de 75 000 € (soit 25 € le m2).

 

C) « Valeur au m2 du terrain nu constructible situé en façade de la parcelle AE 73, rue de la République » (ce qui est à gauche de la voie d’accès).

Superficie environ 5 000 m2.

Estimé entre 20 et 25 € le m2, soit entre 100 000 et 125 000 €.
B) + C) Valeur totale de ce qui intéresse les dentistes : 175 000 à 200 000 € pour 8 000 m2, soit entre 21,8 et 25 € / m2.

 

D) Sur les 16 000 m2, restents 8 000 m2 environ. Qu’en disent les domaines ?

« Cependant, en cas d’amputation d’une partie du parc qui valorise cette propriété, la partie restante resterait difficile à négocier et pourrait subit une importante dépréciation ».

Prenons notre calculette :

Valeur de l’ensemble (B) -- Valeur de la partie qui intéresse les dentistes (B+C) = Valeur du reste du parc et l’habitation principale (D)

195 000 € -- 175 000 à 200 000 € = 20 000 à -- 5 000 €,

soit au mieux 2,50 € / m2 !

 

Voici nos conclusions sur l’évaluation :

1) Cette évaluation est contradictoire, puisque le montant global est, sur la fourchette haute, inférieur à la somme de 2 de ses 3 parties !

2) La dévalorisation de la parcelle restante nous semble estimée de manière excessive (entre 0 et 2,50 € / m2 pour un parc arboré de 8 000 m2 avec une bâtisse en pierre de trois étages / 900 m2 selon le maire).

3) Cette évaluation suit un processus qui ramène la valeur de la parcelle restante à un prix dérisoire ou pire encore, sans estimer la valeur patrimoniale de l’habitation et en réduisant la valeur (monétaire, mais aussi paysagère) du parc, lequel est pourtant répertorié parmi les 100 plus beaux de Charente !

 

Nos conclusions sur le prix de vente :

2) La vente de la totalité du bien à 170 000 € ne se justifie pas puisque la partie qui intéresse l’acquéreur est déjà estimée entre 175 et 200 000 €.

2) La vente de la totalité du bien à 170 000 € ne se justifie pas puisque l’évaluation (déjà inférieure de 22 % au prix du marché) de l’ensemble est estimée à 195 000 €.

3) Le mode d’évaluation choisi repose sur le découpage de la partie qui contient le chateau, entraînant une dépréciation volontaire.

 

Nos conclusions sur la conduite de l’affaire par la mairie :

1) La décision de ne pas suivre l’évaluation des domaines aurait du, selon la loi, être justifiée par des « motifs d’intérêt général » (est-ce le cas d’une clinique dentaire, ou même d’un pôle médical dont on peut douter qu’il voie jamais le jour ?) et qu’elle soit associée à des « contreparties suffisantes ».

2) Les contreparties, c’est le maire qui va les donner, en prévoyant de faire réaliser les travaux de voirie par la commune !

3) Le motif pour la baisse du prix de vente est évoqué dans le procès verbal de la délibération : « le prix est certes inférieur au prix du marché, mais beaucoup de travaux sont indispensables, notamment les travaux de destructions ou de réhabilitation ». Mais aucune description ni aucune estimation n’est produite, et il n’est pas précisé si c’est pour éviter d’avoir à payer ces travaux ou pour compenser ceux que les acquéreurs auraient à faire !

4) Selon le code général des collectivités, un tel rabais sur le prix de vente est assimilé à une aide aux entreprises, laquelle doit donner lieu à l’établissement d’une convention. Le maire dit que des garanties seront prises chez le notaire… mais n’est-ce pas au conseil municipal de juger quelles garanties doivent préserver les intérêt de la commune et de veiller à ce que cet accord se fasse bien dans le respect des règles ?

 

En conlusion, nous estimons que cette transaction constitue un avantage injustifé.

 

Vous pouvez commenter cet article !
> Aide pour ajouter un commentaire